임대차 2법, 폐지 VS 수정?... 전세가 새로운 가격문제 제기

신규·갱신 계약 전세가 격차, 최대 1억 원 차이?

📌 임대차 2법, 전·월세 시장에 어떤 영향?

전·월세 시장에서 임대차 2법이 긍정적인 역할을 했다는 평가도 있지만, 부작용도 만만치 않다는 지적이 나오고 있습니다.

국토교통부가 공개한 ‘주택임대차 제도개선 방안 연구’에 따르면, 임대차 2법 시행 이후 신규 전세 계약과 갱신 계약 간 가격 차이가 크게 벌어지면서 ‘이중가격’ 현상이 나타나고 있는 것으로 조사되었습니다.

임대차 2법이란?

• 계약갱신청구권제: 세입자가 원하면 2년+2년(최대 4년) 거주 보장
• 전월세상한제: 계약 갱신 시 보증금·월세 인상률 5% 제한

하지만, 이로 인해 전·월세 가격이 오히려 급등하고, 갱신 계약 후 전세보증금이 한 번에 대폭 상승하는 부작용이 발생하고 있습니다.

📌 신규 vs 갱신, 전세 가격 얼마나 차이?

연구진이 2012년 1월~2023년 12월 서울 아파트 150만여 건의 전·월세 거래를 분석한 결과, 임대차 2법 이후 신규 계약과 갱신 계약 간 전세 가격 차이가 급격히 벌어진 것으로 나타났습니다.

📌 서울 아파트 전세가(㎡당 평균)

• 2021년 신규 계약: 765만 원
• 2021년 갱신 계약: 662만 원
• ㎡당 103만 원 차이 → 84㎡ 아파트 기준 약 8,652만 원 차이

📌 2023년에는 차이 감소

• 부동산 가격 하락 영향으로 ㎡당 51만 원 차이
• 2023년에는 갱신 계약이 신규 계약보다 10만 원 더 높은 경우도 발생

📌 갱신 요구권 만료 후 전세 가격 상승폭

• 4년 만기 후 전세 보증금이 인상된 사례: 970건(58%)
• 평균 인상 금액: 1억 700만 원(21.58% 상승)

임대차 2법이 임차인을 보호하는 장점이 있지만, 보증금이 한 번에 오르는 문제로 인해 실질적인 부담이 증가하는 현상이 발생하고 있습니다.

📌 임대차 2법, 폐지 or 수정?

국토연구원과 한국민사법학회는 임대차 2법의 개선 방향으로 4가지 개편안을 제시하였습니다.

1️⃣ 현행 제도 폐지 (도입 전으로 복귀)

• 이중가격 문제 해소, 계약갱신 관련 갈등 감소
• 정책 변화에 따른 시장 불안 가능성, 국민 피로도 증가

2️⃣ 지역별 지정 운영 (지자체 자율 결정)

• 프랑스처럼 지역 상황에 따라 탄력적 운영 가능
• 지자체별 행정비용 증가, 정책 복잡성 상승

3️⃣ 임대인·임차인 자율 선택 (부분적 유지)

• 세입자의 거주 안정 보장, 계약 방식 선택 가능
• 이중가격 문제 해결 어려움, 공급 부족 시 임대인의 협상력 과도하게 상승

4️⃣ 전월세상한제 완화 (5% → 10% 등 상향 조정)

• 이중가격 문제 일부 완화 가능
• 사회적 합의 도출이 어려움, 임차인의 부담 증가 가능성

각 방안마다 장단점이 존재하는 만큼, 정부는 신중한 검토를 거쳐 최적의 대안을 마련해야 할 것입니다.

📌 정부는 어떻게 할까?

국토교통부는 이번 연구 결과에 대해 "임대차 2법이 시장에 미친 영향을 분석한 연구 자료일 뿐, 정부의 공식 입장은 아니다"라고 밝혔습니다.

📌 정부의 향후 계획

• 국회 및 관계기관과 충분한 논의를 거칠 예정
• 각계 의견을 수렴해 시장 혼란을 최소화할 방안 마련

정부는 폐지와 개편 사이에서 신중한 결정을 내릴 것으로 보입니다.

📌 전·월세 시장, 앞으로 어떻게 될까?

임대차 2법이 시장에 미친 영향이 명확하게 드러나면서, 정부가 어떤 방향으로 제도를 개선할지에 대한 관심이 커지고 있습니다.

📌 제도 폐지 시

• 전세 계약의 유연성이 커지고 공급이 증가할 가능성
• 하지만, 세입자의 거주 안정성이 줄어들 우려

📌 제도 수정 시

• 일부 조항을 완화해 시장 혼란을 줄이면서도 보호 장치 유지
• 다만, 상한선 조정만으로는 이중가격 문제가 완전히 해결되기 어려울 수도 있음

🏡 여러분은 임대차 2법 개편에 대해 어떻게 생각하시나요? 폐지가 필요할까요, 아니면 보완이 필요할까요? 댓글로 의견을 나눠주세요!